Pra entender

Quais são os tipos de financiamento de imóveis?


Ter uma casa própria é o sonho (e a prioridade) de mais da metade dos brasileiros. Mas, com os altos custos para aquisição de um imóvel, muitas vezes é necessário ter um programa de financiamento para conseguir assumir o pagamento do imóvel próprio.

Leia também:
Quais documentos você precisa para compra e venda de imóvel
Casafy anuncia serviço direto de compra e venda de imóveis com taxas reduzidas
Checklist para uma mudança organizada e sem dores de cabeça

Ainda bem que, hoje em dia, já existem diversos tipos de financiamento para ajudar a tornar esse sonho em realidade.

Porém, com tantas opções, escolher a ideal para você é essencial não só para que você não perca tempo e economize dinheiro, como também evita que você perca o imóvel dos sonhos por não atender aos critérios de aprovação do financiamento.

No Brasil, são praticados 6 tipos de financiamento atualmente. Neste artigo, te explicaremos o que são, como funcionam e as vantagens e desvantagens de cada um deles.

Tipos de Financiamento por Abrangência

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O que é

O Sistema Financeiro de Habitação é um dos principais tipos de financiamento procurados por quem está adquirindo sua nova casa. Ele é um programa habitacional do governo criada para reduzir o déficit habitacional por meio de taxas reduzidas de juros. 

Como funciona

A Caixa Econômica Federal é a principal intermediadora deste financiamento, trazendo vantagens como a possibilidade de usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para abater o valor das prestações e amortizar a dívida.

Como todo financiamento, o interessado também precisa passar por uma análise cadastral e financeira antes de assinar o contrato, para garantir que atende aos requisitos mínimos. 

O prazo máximo do pagamento da dívida é de 35 anos, com taxa máxima de 12% ao ano. O imóvel precisa ser residencial e localizado em área urbana, devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis. 

Restrições

  • Limite de financiamento é de R$ 1,5 milhão e não pode ultrapassar 80% do valor do imóvel;
  • Valor das parcelas não podem ser maiores que 30% da renda mensal do contratante;
  • Pessoas com pendências junto ao Banco Central ou Receita Federal, ou aqueles que estiverem irregulares em órgãos de análise de crédito (como Serasa e SPC)l não podem realizar um financiamento pelo SFH.
  • O imóvel não pode ter sido objeto de outro financiamento pelo FGTS nos últimos três anos;
  • O imóvel precisa estar localizado na cidade ou região onde o interessado reside ou trabalha há pelo menos um ano;

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

O que é

O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) foi criado pela Lei 9.514, em 20 de novembro de 1997, para atender as famílias que não estavam englobadas pelo SFH.

A lei regulou a participação de empresas (sendo elas do setor financeiro ou não) para oferecimento de fundos para financiamento de imóveis, permitindo opções mais flexíveis para compradores de imóveis.

Como funciona

Muitas empresas, bancos, fintechs e instituições financeiras fornecem crédito para financiamento imobiliário. Para solicitar, é necessário entrar em contato com o banco (ou empres) e realizar uma simulação. O imóvel escolhido para o financiamento pode ser pronto ou um lançamento.

Diferente do SFH, a garantia pelo financiamento é alienação fiduciária, e não hipoteca. Ou seja a empresa intermediadora do financiamento pode pedir a retomada do imóvel mais rapidamente em caso de atraso no pagamento (90 dias) ou inadimplência, já que o mesmo pertence a empresa até a quitação da dívida.

Outra grande diferença é que este método permite o financiamento de imóveis comerciais ou residenciais, em zonas urbanas ou rurais, fora ou dentro da região onde a pessoa reside ou trabalha, atendendo às demandas que o SFH não supre.

Restrições

  • Não é possível usar recursos do FGTS para comprar ou amortizar o financiamento;
  • Permite financiamento apenas para imóveis com valores superiores a R$ 1,5 milhão, para não disputar mercado com o SFH;
  • Prazo de quitação é de até 35 anos;
  • Não há restrição para taxa de comprometimento de renda;
  • Assim como outros tipos de financiamento, exige comprovação de renda para aquisição de contrato;
  • A maioria dos bancos e empresas considera o score e dados de instituições de crédito (como Serasa e SPC) para conceder o financiamento.

Minha Casa Minha Vida (MCMV)

O que é

O Minha Casa Minha Vida (MCMV) é o programa habitacional do Governo Federal lançado em 2009, que, de acordo com a renda, oferece subsídio para a aquisição do imóvel próprio ou condições mais acessíveis de financiamento para famílias de baixa renda.

O MCMV faz parte do SFH e, portanto, é regulado pelas condições estabelecidas pelo Estado e pelo Banco Central (Bacen).

Como funciona

O governo federal anunciou, em junho de 2019, que planeja realizar alterações no nome, requisitos e benefícios existentes para o programa. Atualmente, o MCMV é dividido em 4 faixas de renda.

Faixa 1

  • Renda familiar bruta (sem descontos) de até R$ 1.800
  • O governo paga 90% do valor do imóvel e os outros 10% podem ser pagos em até 120 prestações mensais (dez anos), que variam de R$ 80 a R$ 270, sem juros
  • Valor máximo do imóvel: R$ 96 mil 

Faixa 1,5

  • Renda familiar bruta de até R$ 2.600
  • Subsídio de até R$ 47,5 mil para famílias com renda bruta de até R$ 1.200
  • Para famílias com renda entre R$ 1.200 e R$ 2.600, o valor do subsídio vai sendo reduzido progressivamente
  • O restante é financiado pelo banco em até 30 anos, com juros de 5% ao ano
  • Valor máximo do imóvel: R$ 144 mil 

Faixa 2

  • Renda familiar bruta de até R$ 4.000
  • Para família com renda bruta de até R$ 1.800, o programa paga:
    • R$ 29 mil de subsídio para imóvel em SP, RJ e DF
    • R$ 26.365 para imóveis na região sul do país e em ES e MG
    • R$ 23.200 para imóveis nas regiões Centro-Oeste (exceto DF), Norte e Nordeste
  • Para famílias com renda entre R$ 1.800 e R$ 4.000, o valor do subsídio vai sendo reduzido progressivamente
  • O restante é financiado com taxas de 6% a 7% ao ano 
  • Valor máximo do imóvel: R$ 240 mil

Faixa 3

  • Renda familiar bruta não pode ultrapassar os R$ 9.000
  • Não há subsídio, apenas juros menores em relação aos cobrados pelos bancos
  • A taxa é de até 9,16% ao ano
  • Valor máximo do imóvel: R$ 300 mil

Restrições

  • Restrições de renda variam de acordo com a faixa, e vão até R$ 9.000;
  • Valor máximo do imóvel varia de acordo com a faixa, mas tem limite de R$ 300.000;
  • Requerente não pode ser proprietário de nenhum imóvel residencial;
  • O requerente deverá comprovar renda a fim de provar que o financiamento não compromete mais do que 30% da sua renda;
  • Pessoas com pendências junto ao Banco Central ou Receita Federal, ou aqueles que estiverem irregulares em órgãos de análise de crédito (como Serasa e SPC)l não podem realizar um financiamento pelo MCMV;
  • O imóvel deverá estar localizado na mesma cidade em que o contratante já resida ou trabalhe;
  • A idade somatória (idade do contratante + prazo total do financiamento) não pode ultrapassar 80 anos;
  • O imóvel não pode ser financiado com a intenção de aluguel, apenas residência do contratante;
  • Não é permitido ao contratante vender o imóvel antes do fim do pagamento.

Tipos de Financiamento por Amortização

Sistema de Amortização Constante (SAC)

O que é

O Sistema de Amortização Constante (SAC) é um dos tipos de financiamento mais utilizado no SFH para aquisições de longo prazo, por ser uma alternativa também acessível para quem deseja comprar o imóvel próprio. 

Como funciona

A amortização é a quitação gradual de uma dívida, que consiste do valor total das parcelas somado dos juros. No SAC, os juros são distribuídos de tal forma que as parcelas são maiores no início, e ficam mais leves para o bolso no fim do financiamento. 

Dessa forma, caso o contratante deseje abater parcelas, ele adianta os pagamentos do fim do financiamento, ou seja, aquelas com os menores juros.

No caso de um financiamento de R$ 100.000 em 35 anos, com juros de 12% ao ano, por exemplo, teríamos um financiamento a ser pago da seguinte forma:

MêsPrestaçãoJurosAmortizaçãoSaldo Devedor
0R$ 100.000
1R$ 1.186,98R$ 948,88R$ 238,10R$ 99.761,90
2R$ 1.184,72R$ 946,62R$ 238,10R$ 99.523,80
3R$ 1.182,46R$ 944,36R$ 238,10R$ 99.285,70
4R$ 1.180,20R$ 942,10R$ 238,10R$ 99.047,60
5R$ 1.177,94R$ 939,84R$ 238,10R$ 98.809,50
10R$ 1.166,65R$ 928,55R$ 238,10R$ 97.619,00
100R$ 963,31R$ 725,21R$ 238,10R$ 76.190,00
420R$ 240,34R$ 2,24R$ 236,10R$ 0

Sistema Tabela Price

O que é

O Sistema Tabela Price, também conhecido como “sistema francês de amortização”, foi criado pelo filósofo Richard Price no século XVIII.

O método, diferente do Sistema de Amortização Constante, consiste de pagamentos de parcelas iguais, que consistem inicialmente de juros. Com o passar do tempo, os juros diminuem e a amortização, ou seja, quitação da dívida, aumenta.

Como funciona

O Sistema Tabela Price funciona da forma contrária ao SAC. Os juros diminuem progressivamente, como é de praxe em financiamentos, mas o valor da parcela se mantém o mesmo. O que aumenta é só o valor da amortização com o passar do tempo.

Seguindo o exemplo anterior, assim seria um financiamento de R$ 100.000, por 35 anos, com taxa de 12% ao ano, por meio da Tabela Price:

MêsPrestaçãoJurosAmortizaçãoSaldo Devedor
0R$ 100.000
1R$  967,20R$ 948,88R$ 18,32R$ 99.981,68
2R$  967,20R$ 948,71R$ 18,49R$ 99.963,19
3R$  967,20R$ 948,53R$ 18,67R$ 99.944,52
4R$  967,20R$ 948,35R$ 18,85R$ 99.925,67
5R$  967,20R$ 948,17 R$ 19,03R$ 99.906,64
10R$  967,20R$ 947,25R$ 19,95R$ 99.808,76
100R$  967,20R$ 920,53R$ 46,67R$ 96.966,18
420R$ 952,62R$ 8,95R$ 943,67R$ 0

‎‎‎‎‎  

Sistema de Amortização Crescente (Sacre)

O que é

O Sistema de Amortização Crescente é uma forma de financiamento com reajuste pela taxa referencial (TR), que tem características parecidas com o Sistema Price e o SAC.

É também o sistema com o menor montante de juros e menor taxa de inadimplência, por conta de suas parcelas iniciais mais altas, que vão se reduzindo junto à mesma medida que os juros, se tornando menos pesadas para o bolso do devedor.

Dessa forma, é o financiamento ideal para quem tem o futuro profissional ou financeiro incerto, por ter parcelas mais estáveis e menor juros a longo prazo.

Como funciona

Como mencionado acima, o Sistema de Amortização Crescente tem características comuns com o Sistema Price e o SAC.

Funciona da seguinte forma: o cálculo é realizado a cada 12 meses, reduzindo os juros do montante já amortizado. Ele é parecido com o Price porque a amortização da dívida aumenta com o tempo, e é semelhante ao SAC porque os juros maiores estão distribuídos nas parcelas iniciais.

Com o passar do tempo, os juros caem, e a amortização aumenta, reduzindo o saldo devedor. A taxa referencial costuma substituir o reajuste, o que pode ser benéfico dependendo da situação econômica no momento do cálculo.  

Ainda seguindo o exemplo anterior, com o financiamento no valor de R$ 100.000, com taxa de juros de 12% ao ano e prazo total de 420 parcelas (35 anos). Veja como seria o cálculo:

Amortização = Valor financiado / Prazo total do financiamento
Amortização = R$100.000 / 420 meses
= R$ 238.10
Juros = Taxa de juros (mensal) x Saldo Devedor
Juros = 0,9488% x R$100.000
= R$ 948.8
Parcela = Amortização + Juros
Parcela = R$ 238.10 + R$ 948.8
= R$ 1.186,90

Sendo assim, as primeiras 12 parcelas calculadas pelo Sacre terão valor de R$ 1.186,90. Após esse período, haverá um novo cálculo, a ser aplicado sobre o novo Saldo Devedor (Valor total do financiamento – amortização nos últimos 12 meses = R$ 85.757,20)

No fim do financiamento, as parcelas se aproximarão de zero, podendo o saldo devedor no último mês ser até negativo. Dessa forma, você terá direito a devolução de dinheiro ou desconto nos últimos valores a serem pagos.

Então, qual desses tipos de financiamento é o melhor para mim?

O melhor tipo de financiamento para você é aquele que cabe no seu bolso. Porém, entender as condições de parcelas, taxas de juros e a situação atual do mercado nem sempre é uma tarefa fácil.

Na Credihome, parceira certificada da Casafy, você consegue simular o financiamento com mais de 10 bancos, e recebe assessoria para entender quais são as melhores condições para você.