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5 perigos do contrato de gaveta na compra e venda de imóveis

Por Ludmila Vilaverde em Fevereiro, 14 2020
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Ludmila Vilaverde

A burocracia é, certamente, uma das maiores dificuldades enfrentadas por quem compra ou vende imóveis. Além dos altos custos para a validação da documentação, ainda há taxas ocultas que surpreendem até os mais preparados.

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O contrato de gaveta foi criado justamente para tentar driblar esses custos, mas acaba apresentando mais riscos do que vantagens. Por isso, trazemos nesse artigo uma explicação do que é o tal contrato e quais perigos ele traz.

Afinal, o que é um contrato de gaveta?

O contrato de gaveta é o nome popular dado ao contrato de promessa de compra e venda, que descreve a transferência de uma propriedade, condições de pagamento das parcelas ou do financiamento de um imóvel e demais detalhes de uma transação informal.

Ele é chamado de “de gaveta” porque seu único objetivo é registrar a compra e venda, mas não oficializá-la no cartório de registro de imóveis nem na escritura, por conta dos altos custos envolvidos. No fim, o contrato vai para a gaveta do comprador e do vendedor do imóvel apenas como garantia em caso de problemas - e é daí que vem o nome.

E quais são os riscos do contrato de gaveta?

1. Validade jurídica

O contrato de gaveta é considerado irregular pela maioria dos bancos e pela legislação. Isso porque o Artigo 1º da Lei 8.004/90 obriga a transferência de um bem ao novo proprietário após firmar o contrato, o que não é o caso dessa modalidade.

O Artigo 108 do Código Civil também determina que a escritura é indispensável para imóveis de valor superior a 30 vezes o salário mínimo vigente no país (equivalente a R$ 31.350,00, na data desta publicação).

Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Art. 108 do Código Civil

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) até reconhece em diversos casos julgados a possibilidade e a validade dos contratos de gaveta, mas isso não exime o comprador e o vendedor do imóvel das dores de cabeça e problemas que podem ocorrer no caminho. Até porque, é necessário entrar com ação judicial para resolver até o menor dos impasses, casos que mencionamos melhor nos próximos itens.

2. Morte do proprietário

Em caso da morte do proprietário sem a transferência do imóvel propriamente dita, o bem é listado na herança para descendentes e cônjuges. Pode acontecer até de os herdeiros não estarem cientes que a transação foi realizada.

Tudo se transforma em uma grande bola de neve e uma grande ação judicial para provar que o contrato é válido e que houve o pagamento do imóvel. Isso sem contar o dinheiro gasto com honorários do advogado e o valor da ação em si.

3. Divórcio do proprietário

Imagine a seguinte situação: um casal é dono de um imóvel e decide vendê-lo. Pouco tempo depois, decidem se divorciar. É um caso que é muito comum no Brasil, país com 3 casamentos a cada divórcio.

Agora imagine que a venda foi feita no boca a boca ou por um contrato de gaveta. E que, na hora de efetivar a transação, o ex-marido ou ex-esposa decida não assinar mais o contrato por ter mudado de ideia sobre a venda e para que ele conte na divisão de bens. Como proceder?

Essa questão dependerá de ação judicial também para comprovar os pagamentos e validade do contrato. Isso poderia ter sido evitado por meio do contrato de compra e venda e pela mudança da escritura do imóvel.

4. Dívidas e penhora do imóvel

São muitos os tipos de dívidas que podem resultar na penhora de um imóvel: trabalhistas, previdenciárias e tributárias. Até mesmo inadimplência no financiamento, no pagamento de pensão alimentícia, ou quando o proprietário é fiador em um contrato onde o pagador não cumpre sua responsabilidade.

Como, efetivamente, o vendedor permanece como proprietário oficial do imóvel, qualquer dívida em seu nome pode resultar em um processo judicial e na perda do imóvel. E comprovar que você na verdade é o novo dono do imóvel sem nenhuma escritura pode ser uma nova dor de cabeça.

5. Golpes

Já falamos aqui sobre os golpes aplicados durante a compra e venda de imóveis. No caso, o contrato de gaveta apresenta riscos para ambos os lados.

Risco para o comprador

O proprietário pode vender o imóvel para mais de uma pessoa. Ou então, outra pessoa pode se passar pelo proprietário e vender o imóvel que não o pertence. Como não há validação da documentação nem transferência da propriedade, isso não é verificado em nenhum momento do processo.

Risco para o proprietário

No caso de imóveis financiados, existe também o risco de que o vendedor do imóvel fique com o nome sujo por conta do não pagamento das prestações. Oficialmente, o vendedor continua sendo o proprietário do imóvel, uma vez que não há a transferência formal do bem.


E como evitar todos esses riscos? 

O contrato de gaveta não oferece nenhuma garantia caso alguma das situações acima aconteça. Portanto, o jeito mais seguro de comprar e vender imóveis é com profissionais especializados realizando a verificação da documentação, elaborando o contrato e lavrando da escritura.

Se você não quiser ter o trabalho de correr atrás da burocracia, nem os custos de arcar com um advogado, que tal anunciar ou comprar seu imóvel pela Casafy?